以案学法①丨约定的房屋使用权靠得住吗？

　　基本案情：

　　2000年4月，吴某与梁某约定从梁某手中购买某处房屋使用权。后梁某将该房屋及相关手续(包括《住房管理维护协议书》、发票等)交付给吴某。吴某及家人入住至今，后听说梁某欲出售该房屋。吴某在向梁某申请欲购该房时，经查询该房屋登记底档使用权人并未变更为吴某，故根据《民事诉讼法》的相关规定，向法院提起用益物权确认之诉。

　　法院判决：

　　原《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。物权法规定的物权包括所有权、用益物权和担保物权。用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权以及海域使用权、依法取得的探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利。本案中，吴某以用益物权确认纠纷诉至本院，要求确认由其行使涉案房屋使用权。但吴某所主张的使用权并不属于物权法中所调整的用益物权类型。且因涉案房屋未办理不动产登记，其主张对涉案房屋的用益物权亦为无本之木。综上，吴某要求确认其对涉案房屋享有使用权的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。

　　律师点评：

　　物权法定是《民法典—物权编》的重要原则之一，也是物权法区别于债法和合同法的重要标志。如本案中，吴某和梁某关于房屋使用权的约定，不属于可依据物权相关法律调整的用益物权类型。如果梁某将房屋出售给第三人并已办理产权转移登记，则吴某的房屋使用权将不能对抗第三人。

　　法律链接：

　　《中华人民共和国民法典》第一百一十六条 物权的种类和内容，由法律规定。

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