二线城市成房企布局重点机会点在哪

　　在一线城市地价地王楼面价频频超过在售房价、三四线城市面临高库存压力的情况下，二线城市已成为不少开发商布局的重点。

　　重点布局二线  

　　1月13日，经过两个多小时47轮竞价，禅港路西侧、横三路两侧商住地最终由深圳市创润房地产有限公司以9.61亿元获得，楼面价4768元/㎡。深圳市创润房地产有限公司为融创(深圳)房地产有限公司全资子公司，这也是融创首进佛山。  

　　在1月5日上海的媒体会上，融创中国董事长孙宏斌说，目前融创将二线城市作为战略布局的重点。2015年，除了继续聚焦北京、天津、上海、重庆、杭州之外，融创又进入了成都、南京、武汉、西安、济南等8个核心二线城市。  

　　2016年，在华南区域，融创将重点进入广州及其周边的6个城市，如珠海、中山、佛山、东莞以及核心二线城市。13日，融创在布局华南区域的时候，就把佛山作为了第一站，选择了禅西绿岛湖片区。  

　　同样聚焦二线城市的还有正荣。正荣总裁助理兼投资发展部总经理肖春和日前表示，正荣希望参与长三角各个城市的土地拍卖，并伺机进入合肥、厦门等城市。正荣去年底先后在苏州、福州拿地。  

　　为何房企要重点布局二线城市?这是因为三四线城市面临巨大库存压力，开发商纷纷回归一二线，而一线城市虽然市场很大，但无奈在各大开发商激烈竞争之下，地王频出，楼面价超过在售房价，已经暗藏不小的风险。  

　　“一线城市现在是市场没风险，拿地有风险。”中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》，房地产涉及的领域主要是两大部分，即拿地和卖楼。“卖楼这一端的话是一二线没有风险，而拿地的话是一线城市有风险，因此只能重点布局二线城市。”  

　　孙宏斌称，“如果北京、上海地价跌下来了，我们就在北京和上海继续拿地，如果地价继续涨，就会快速完成二线核心城市的布局。”他还说，“过去我看北京和上海，是什么地都可以买，现在我看北京和上海，是什么地都不能买，地价涨得太快。”  

　　哪些二线城市机会多?  

　　从区域经济和城市化发展的角度，二线城市也将成为我国城镇化的重点区域。像北、上、广、深等超大城市已经到了严控城市人口规模的阶段，目前我国也正在逐步分散北京上海等超大型城市功能，这些超大城市的边界也得到严格控制。  

　　例如上海“十三五”规划建议提出，上海要严格控制特大城市人口规模。综合各方面研究成果，规划建议，把常住人口不超过2500万作为长期调控目标。截至 2014年底，上海常住人口总数已达到2425.68万人。在用地方面，将在“十三五”逐年减少建设用地增量，规划建设用地总量实现负增长。到2020 年，要守住3185平方公里的红线，比原来的规划目标减少41平方公里。未来五年，上海新增建设用地只有约60平方公里。  

　　一方面是超大城市严控城市发展边界和人口规模，另一方面是广大三四线城市、中小城市虽然落户比较容易，但由于产业发展、公共资源的欠缺，难以吸引人们进入。相比之下，二线城市将有比较大的发展空间。  

　　中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞告诉《第一财经日报》，北京和上海的城市人口已经达到2000万左右，确实出现了很多“城市病”。但很多 二线城市的人口在五六百万左右，离北京、上海的距离还非常远，还有很大的增长空间，“中国一个省区的幅员和人口就相当于一个欧洲大国，所以如果拥有一个 500万~1000万人口的省会也很正常。”  

　　不过，尽管二线城市存在着较多机会，但分化也相当明显。其中，由于经济疲软，东北和西北的一些二线城市的房屋销售仍面临着巨大压力。另外，一些二线城市尽管经济发展不错，但由于过去几年土地供应实在过多，也面临着不小的风险。  

　　根据上海易居房地产研究院发布的《中国50城住宅库存报告》显示，截至去年11月，苏州、南京、合肥、南昌和深圳的存销比较小。苏州、南京、合肥这三个二线城市的去化周期仅为5个月。另外，珠海、南昌、郑州、武汉、济南、厦门的去化周期也在10个月以下。而呼和浩特、乌鲁木齐、长沙、兰州、西安、沈阳等部分中西部、东北省份的省会城市库存去化压力仍比较大。  

　　因此，目前开发投资机会比较多的除了东部沿海发达地区的苏州、南京、厦门、杭州、济南、福州、青岛等人口流入较多的二线城市外，中西部人口大省的省会如郑州、合肥、武汉、成都等城市也比较被看好。  

　　以人口大省河南为例，该省户籍人口超过1亿，但城镇化率仍比较低，城镇化还有很大的空间。虽然该省有1000多万人口流向沿海发达地区，但大部分农民还是要在河南本地实现城镇化。在这个过程中，郑州作为河南省会和省内的单极核心城市，人口的流入必将加快。目前郑州市区人口只有400多万，仍有很大的发展空间。  

　　不过，张大伟也提醒，虽然总体而言看好二线城市，但二线城市中也有部分城市如南京、厦门、苏州等地的市场已经很火，地王频出，价 格已经接近一线城市，对开发商来说也存在一定的风险。“去年主要是看人口、看成交量看去化，今年必须要看土地价格。因为即使有市场，但土地价格太高就存在很大风险。”