　　现在该产业园中还保留着不少当年烧制陶瓷的高炉，斑驳的铜色跟年轻创客们的办公室融为一体，丝毫不显得突兀。在短短的3年时间里，“三旧”改造计划把历史遗留下来的老旧厂房变身成为创客家园。而值得注意的是，改造计划不仅仅针对单个厂房或原来的某个员工宿舍，而是通盘考虑、连片开发，把多个散落各处的厂房打造成为“互联网+”产业服务的新园区。

　　连片开发的思路指引着禅城旧厂房开发的大方向。以在今年5月3日开园的“丰收街·菁创聚”创新创业社区为例，其整合祖庙街道丰收涌片区总占地面积约700亩的土地，实行整合连片开发。其中的创业孵化街区，将旧厂房进行外墙及内部设计、装修，迎合年轻人对办公氛围的需求，改造成创意办公空间。改造后，原来位于丰收涌两旁的旧厂房，已经完全看不出原来的面貌，完全融入到这个新的青年创新创业聚集社区之中，支撑禅城新业态的发展。

　　为什么针对旧厂房的三旧改造需要坚持“连片开发”的思路?禅城国土部门相关负责人表示，从城市发展的角度来看，只有整体规划才能提升档次，如果“三旧”改造总是东一块西一块，不能连片发展，会导致城市的发展和规划杂乱无章，即使改造完成也不能对禅城新业态的发展形成有效合力。

　　“连片发展”已经成为禅城在“三旧”改造、利用旧有土地和物业方面的热词。就在今年3月，禅城向市场推出了65宗地块，其中就包含了38个“三旧”改造项目。公众关心‘三旧’改造如何推动城市更新，如何高效集约使用土地资源?禅城区国土城建和水务局常务副局长、“三旧”改造服务中心主任张杰表示，未来希望凿通壁垒，推动城市成片连片发展，依托轨道交通建设激发土地活力，把禅城打造成更加现代化的城市。

　　旧厂房连片开发已有特色案例

　　5年前，张槎一块杂草丛生的土丘，掩映着一片破败的旧工业厂房。如今曾经的工人宿舍区已经变为高端大气的办公楼，园区还出现了咖啡馆、高级餐厅、篮球场等不同的功能区。佛山新媒体产业园从老旧的厂房华丽变身，成为新业态的集聚地，入园企业超过300家，园区入驻率超过90%。

　　新媒体产业园作为佛山“三旧”改造的典范，是全市唯一以新媒体作为主题的产业园区。该园区起源于2011年，彼时，距离淘宝发起首届“双11”购物节只有不到两年时间，互联网产业方兴未艾，那时园区的开发者们已经预见，传统制造业接入互联网是大势所趋，将成为佛山产业转型升级的重要路径。

　　佛山新媒体产业园总经理王远江表示，当年禅城区政府主导园区的开发，计划把原有的多个零散分布的旧厂房、宿舍等物业整合连片开发，才有了今天的新媒体产业园。

　　除了新媒体产业园外，在“连片开发”思路引领下，禅城不少主题产业园如雨后春笋般崛起。

　　为盘活旧物业，推进产业转型升级，石湾镇街道对原来鹰牌陶瓷的旧厂房物业进行改造提升，总投资约1.5亿元，将分布于5万多平方米土地上的旧厂房纳入统一改造，这就是佛山泛家居电商创意园的前身。

　　而同在位于石湾街道，正在开发中的石湾古镇文创园也延续了旧厂房连片开发的思路。据时任石湾古镇文创园总经理张宝财介绍，园区是由建陶厂、建华厂、恒力泰三大厂组成，总面积约260亩。按照计划，这些旧厂房改造后将“旧貌换新颜”，蜕变成为陶艺大师馆群、陶瓷展示中心、博物馆、设计师大楼、创意办公大楼等标志性建筑以及茶吧、咖啡馆、设计师主题旅馆等配套设施。

　　出台新政破解连片开发难点

　　在新媒体产业园改造初期，王远江和他的同事们算了一笔账，需要花4000万元以上用于给园区中一些物业办理使用功能临时变更手续。土地功能属性、权属影响因素等还牵扯到别的问题，“譬如消防验收的标准，原有工业用地标准要比办公楼的标准要高，这无形中增加了我们投入成本。”

　　土地的权属和功能问题无疑是禅城旧厂房活化的一大难题。由于禅城的旧物业、旧厂房土地权属复杂，导致连片开发难度大，因此在改造中不仅需要市场力量的参与，还需要政府的引领和推动，实现双赢局面。

　　据了解，禅城不少产业园区都会遇到物业权属不明、消防验收标准高、用电分配标准与实际不匹配等问题。园区当中旧建筑没有进行办公、研发等活动的资质，一定程度上妨碍了旧建筑活化的进程。“石湾古镇文创园副总经理何江海表示。

　　禅城多个园区开发红红火火，但不少琐碎事项成为未来旧厂房连片开发的“绊脚石”。恰逢近年来，国家、省、市相继出台政策支持发展“双创”产业。对禅城而言，把旧工业园区改造与发展“双创”产业载体空间进行有效整合，共融发展形成合力，成为城市产业发展的重要契机和新的发力点。

　　正是在这样的背景下，禅城区在今年5月4日出台了《扶持措施》。

　　《扶持措施》提出以工业园区为单位进行整体改造，以达到快速转型升级的目的。针对不同情况的存量旧物业，实施分类处理，目的是鼓励旧工业园区更新改造盘活产业载体，以打造一批新产业新业态集聚的“双创”示范载体。

　　对于工业技改类和发展新产业新业态的项目，符合一定比例要求，可走“绿色通道”，免予办理使用功能临时变更手续并可加快办理审批，如此可充分为开发单位“解压”，提高园区改造效率，吸引社会资源参与。同时，对园区的存量房产进行固化登记造册，既有效鼓励存量房产的活化利用，也为“三旧”改造、整体拆迁补偿等后续管理提供规范。

　　侯庆涛表示，该政策为旧工业园区改造开辟了新路径，相信会吸引社会资金，为禅城创新创造新产业激发新动力。

　　■亮点

　　禅城旧工业园区发展双创有新机遇

　　《扶持措施》主要针对在经区政府批准享受本扶持措施的旧工业园区内，利用具有保留适用价值和历史风貌价值的现状存量工业房产及新建的临时建设，发展创新创造新产业的工业园区更新改造项目。

　　值得注意的是，项目同时要符合相关限定条件和技术条件，要求必须以现状园区为单位进行整体改造，统一开发建设和运营管理。其次园区总面积应大于5000平方米，并要求三年内竣工验收的改造建筑面积大于10000平方米。

　　《扶持措施》对园区投资规模亦有规定，第一年固定资产投入(含设备和设施)应大于等于2000元/每平方米改造建筑面积，3年内核定完成固定资产投资(含设备和设施)合计大于2亿元。

　　在扶持措施方面，符合条件的旧工业园区，若要开展工业技术改造、完善配套、发展新产业新业态，可免予办理使用功能临时变更手续。另外，《扶持措施》还适度放宽园区中土地功能的比例限制，鼓励工业园区整体进行工业技改或用于新产业新业态，并允许适量配套商业和餐饮等生产生活服务设施，这是落实上位政策的细化措施，更有利于优化完善旧工业园区的产业功能。

　　禅城区城乡规划部门负责人介绍，本次《扶持措施》为我区的旧工业园区改造开辟新路径。其要求以工业园区为单位进行“整体改造”，通过整体规划设计、项目式整体管控，优化整合资源，达到快速转型升级的目的;实行“协议使用”，将园区改造方案、产业进驻方案、相关承诺等纳入协议中，作为享受扶持政策的先决条件，使园区的改造、运营、使用不脱离监管不偏离正轨;建立全流程全方位协同管理机制，由镇街统筹管理，镇区联动，各部门各司其职通力合作，“批”“管”结合，提高服务和管理效能。

　　禅城区城乡规划副局长关羡湛介绍，下阶段将对园区存量房产进行固化登记造册，既有效鼓励存量房产的活化利用，同时为“三旧”改造、整体拆迁补偿等后续管理提供依据和资料准备;针对存量房产的不同情形实施分类处理，为旧工业园区存量房产的活化利用寻求可行通道。

　　■反响

　　新政出台扶持工业园区改造

　　石湾古镇文创园欲饮“头啖汤”

　　“园区一直想改造，但苦于没有政策支持，现在我们‘有路可走’了!”在政策解读会上，石湾古镇文创园开发部总监彭伟财说。该园区前身为陶瓷厂区，在十多年前“腾笼换鸟”后大量旧厂房仓库一直闲置。如今，该园区有望饮“头啖汤”，借新政策转型为“双创”产业载体。

　　扶持政策的出台，对于像文创园项目的发展是一个极大的利好。“过去一年，我们都在期待扶持政策的出台，它将使得文创园这类的三旧改造项目，能够更加合法地进行开发。”石湾古镇文创园副总经理何江海说。

　　事实上，自2015年国务院出台扶持大众创业万众创新政策后，便提出鼓励各地政府利用旧厂旧物业发展创新产业等，并出台了一系列相关扶持政策。“我们也希望借政策东风，给进园的创业者更大扶持。”何江海表示。

　　“政策的出台相当于为旧工业园区改造升级打开了一道门。例如《扶持措施》以2008年1月1日为时间节点，对节点前后无证存量房产实施分类处理。”禅城区发展规划和统计局党组书记、常务副局长侯庆涛表示，制定《扶持措施》旨在鼓励通过旧工业园区更新改造，盘活禅城区产业载体，以打造一批文化创意等新产业新业态集聚的“双创”示范载体。

　　何江海介绍，新政出台后，园区可进行业态的调整，增加一定比例的商业配套，解决创业者进驻后衣食住行等方面的服务，能够更好地留住创业者。

　　《扶持措施》规定，符合相关技术要求的园区发展新产业新业态可免予办理使用功能临时变更手续。另外，园区整体可有最高15%的建筑面积用于设置配套商业和餐饮等生产生活服务设施。

　　不过，新措施的出台并没有影响文创园的定位。何江海介绍，文创园目标明确，要做陶瓷产业的创新中心。文创园内部主要业态均围绕该目标进行规划，其未来计划引入的商业配套，也仅限于服务创新中心工作人员的服务。

　　石湾古镇文创园相关负责人介绍，作为禅城区旧工业园区改造的典型，承载了禅城区城市转型和产业发展的诸多期望。《扶持措施》的出台，给园区建设注入了一剂强心针。